Acheter ou vendre un bien en viager : les règles à respecter

Acheter ou vendre un bien en viager : les règles à respecter


Près de 8 000 transactions en viager sont signées chaque année en France. Une solution à laquelle pensent les vendeurs, poussés par le recul de leur pouvoir d’achat et l’augmentation de l’espérance de vie, et les acheteurs, qui trouvent là un moyen souple de se constituer un capital et d’acquérir un bien, souvent en dessous des prix du marché.

Acheter en viager : comment ça marche ?

Acheter en viager, c’est acquérir un bien dont on ne deviendra totalement propriétaire qu’au jour du décès du vendeur. Pour cette raison, l’acheteur ne paye pas l’intégralité du prix le jour de la signature de l’acte notarié, mais le règle progressivement sous la forme d’une rente viagère. Le jour de la signature chez le notaire, une somme, une sorte d’acompte, peut être versée : on parle alors d’un « bouquet ». Le versement de ce dernier n’est pas une obligation, on peut acheter en viager sans verser ce bouquet. Dans ce cas, il est prudent d’indiquer dans l’acte de vente que le vendeur en viager a bien été informé de la possibilité de demander un bouquet mais y a renoncé en toute connaissance de cause. Faute de cette information, un notaire a pu voir sa responsabilité engagée dans une affaire jugée en 2018. Il lui était reproché de ne pas avoir averti le vendeur de son droit de demander le versement d’un bouquet. Les juges ont estimé que faute d’information, le vendeur avait perdu l’opportunité de réclamer ce bouquet. Enfin, le bien vendu en viager peut être occupé par le vendeur ou libre. Il peut aussi devenir « libre » en cours de viager si le vendeur décide de ne plus l’occuper. Le bien vendu en viager peut également être loué par un tiers, au titre d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial, par exemple. Quelle que soit la « forme » du viager, il y a des constantes et surtout le fait que l’acheteur doit régler la rente avec régularité. S’il ne le fait pas, il risque jusqu’à l’annulation de la vente, ce qui suppose qu’il aura réglé en pure perte le bouquet et les rentes. Cette solution est sévère pour l’acquéreur mais protectrice pour le vendeur – le crédit-rentier.

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Revendre un bien en viager : quelles sont les règles ?

Le débit-rentier doit donc être très vigilant sur sa capacité à régler les rentes jusqu’au décès du crédit-rentier. S’il se retrouve en difficulté, il peut être amené à réfléchir à la revente du bien. En droit, la revente d’un viager est tout à fait possible, mais c’est une opération risquée. Le sujet principal, en cas de revente d’un viager, consiste au maintien du paiement des rentes par le nouvel acquéreur. On prévoit généralement que le vendeur du bien immobilier reste assuré du paiement de la rente. Autrement dit, si le nouveau débit-rentier ne paye pas la rente, le crédit-rentier pourra choisir de recouvrer les rentes dues sur l’un ou l’autre des débit-rentiers ou sur les deux. La revente d’un viager n’offre donc pas au débit-rentier « initial » la totale assurance de se désengager de l’opération. Il ne faut donc pas se lancer à la légère dans un achat en viager.

Par Ganaëlle Soussens, avocate, experte en droit de l’immobilier, ganaellesoussensavocat.com



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