Vendre son logement : les diagnostics obligatoires

Vendre son logement : les diagnostics obligatoires


Avant d’être vendu, chaque bien doit obligatoirement faire l’objet de plusieurs examens, qui sont rassemblés au sein d’un dossier de diagnostic technique, le DDT. Si les professionnels de l’immobilier sont incollables sur le sujet ou presque, ce n’est pas toujours le cas des particuliers. Voici quelques clés pour avancer sereinement.

Vendre son logement : pourquoi fournir des diagnostics ?

Que vous ayez décidé de vendre votre appartement ou votre maison seul ou via une agence immobilière, il vous faudra fournir à l’acheteur jusqu’à douze diagnostics immobiliers. Ceux-ci doivent lui permettre d’avoir une idée plus précise sur son investissement, ses qualités et ses défauts. Ils sont regroupés dans un dossier unique appelé dossier de diagnostic technique (DDT), qui sera obligatoirement annexé à l’acte notarié de toute promesse de vente et vente d’un logement. Neuf diagnostics sont obligatoires, mais il en existe trois complémentaires. Deux concernent les appartements : d’abord le diagnostic « loi Carrez », qui indique la surface du logement. Son absence peut entraîner la nullité de la vente, tandis que toute erreur de surface de plus de 5 % permettra à l’acheteur de vous demander de baisser votre prix. Toujours pour un appartement, le diagnostic technique de l’immeuble en copropriété doit être annexé au dossier. Pour une maison enfin, il faut fournir un état de l’assainissement non collectif pour tout bien non raccordé au tout-à-l’égout.

Vendre son logement : un nouveau DPE

Viennent ensuite les éléments obligatoires pour toute vente. Le plus connu de tous est sans doute le diagnostic de performance énergétique (DPE), que la loi Climat et Résilience promulguée le 22 août 2021 a modifié. Ce DPE prend en compte les caractéristiques techniques du bâtiment comme la qualité de l’immeuble, l’isolation, les fenêtres, le système de chauffage ou encore l’implantation géographique. Le calcul des étiquettes ne dépend plus uniquement de la consommation d’énergie primaire du logement mais intègre une composante climatique en tenant compte des émissions de gaz à effet de serre. Ainsi, les seuils sont calculés en fonction de deux facteurs. Un logement est donc classé sur l’échelle de classe énergétique (de A à G) sur un « double seuil ». Sa plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en gaz à effet de serre, définit la classe du logement. Ce DPE est particulièrement important pour l’acheteur qui compte louer son bien puisque les logements notés F et ceux notés G ne pourront plus être mis en location (respectivement en 2028 et 2025). La France compte 4,8 millions de logements avec une classe énergie F ou G sur le DPE. Il faut également savoir que ce diagnostic est désormais opposable – l’acheteur peut engager des recours sur la base de ce dernier.

Vendre son logement : les diagnostics reliés à la santé

Outre ce DPE, des éléments relatifs à des risques pour la santé doivent être vérifiés comme les diagnostics pour le plomb (pour un bâtiment construit avant le 1er janvier 1949), pour l’amiante, ainsi que celui de l’état des risques et pollutions, permettant de savoir si les sols sont impactés par des produits toxiques ou s’il existe un risque sismique. Enfin, si votre bien se situe dans une zone concernée, il faut réaliser les diagnostics pour les termites et les mérules –des champignons qui s’attaquent aux boiseries. Si vous êtes à proximité d’un couloir aérien ou d’un aéroport, l’état des nuisances sonores aériennes sera un diagnostic supplémentaire à prévoir. Par ailleurs, l’acheteur doit pouvoir évaluer les coûts de travaux éventuels liés à l’électricité et au gaz. Les diagnostics électricité et gaz sont obligatoires si l’installation a plus de 15 ans. La liste des éléments à constituer pour le dossier de diagnostic technique est longue et représente un coût. Il est cependant difficile de l’indiquer précisément puisqu’il n’y a pas de grille tarifaire ou de règle encadrant les prix. Ceux-ci sont fixés librement par les organismes diagnostiqueurs. Les tarifs varient de 60 à 120 euros par diagnostic, selon la taille du bien ; certaines entreprises proposent des « packages » à des prix compris entre 300 et plus de 700 euros. Seule certitude : faire très attention au choix du diagnostiqueur et veiller à ce que celui-ci soit bien certifié, assuré, et qu’il présente des garanties de compétences qui ne pourront pas être réfutées en cas de litige. l



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